El 29 de mayo de 2023, se publicó en el diario oficial “El Peruano” el Decreto Legislativo No. 1568 (en adelante, el “Decreto”), cuyo objeto es regular el régimen de la propiedad horizontal para (i) fomentar una adecuada convivencia entre los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y (ii) contribuir a una mejor gestión y aprovechamiento de la edificación en su conjunto.propiedad
Para efectos del Decreto, se entiende como propiedad horizontal solo aquel régimen jurídico en el que existen unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, que se caracterizan por compartir bienes y servicios comunes, derogándose así el régimen de independización y copropiedad regulado en el Título III de la Ley No. 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.
A continuación, detallamos las disposiciones más importantes del Decreto en mención:propiedad
- Prehorizontalidad y predeclaratoria de edificación: La prehorizontalidad se constituye cuando a solicitud del propietario, se anota preventivamente en la partida registral correspondiente, en un mismo acto, la predeclaratoria de la edificación, el prereglamento interno y la preindependización de las unidades inmobiliarias que la conforman, así como los contratos de trasferencia de estas últimas a cargo del promotor inmobiliario. Ahora bien, el propietario podrá inscribir la predeclaratoria de edificación sin constituir la prehorizontalidad, pudiendo decidir si al concluir la edificación la mantiene como una sola edificación o la somete al régimen de la propiedad horizontal. Las anotaciones preventivas antes mencionadas se mantienen vigentes hasta el vencimiento del plazo de vigencia de la licencia de edificación.propiedad
- Desafectación y disposición de bienes comunes: La desafectación de bienes comunes, transferencia y/o gravamen, según corresponda son aprobados por la Junta de Propietarios con el voto de no menos del 75% de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes, salvo que el Reglamento Interno establezca una mayoría superior o exija unanimidad. Es del caso advertir que, como resultado de la desafectación de los bienes comunes, la Junta de Propietarios adquirirá temporalmente la titularidad de estos para su posterior transferencia o gravamen.La Junta de Propietarios podrá adquirir o disponer de bienes inmuebles y muebles registrables, para lo cual deberá constarse con la aprobación de los propietarios que representen más del 50% de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes; salvo que, para el caso de bienes muebles registrables el Reglamento Interno establezca un porcentaje menor de aprobación o se autorice directamente al presidente de la Junta de Propietarios.No se requiere autorización previa alguna en el caso de la adjudicación en pago de bienes a favor de la Junta de Propietarios, como consecuencia de las acciones seguidas para el cobro de cuotas de mantenimiento.
- Derecho de sobreelevación
El artículo 16 del Decreto define el derecho de sobreelevación como aquel derecho a sobreedificar o subedificar uno o más pisos por encima o por debajo de las construcciones ya existentes de un predio edificado total o parcialmente, siempre que no afecte la estructura de la edificación existente, contravenga los parámetros urbanísticos y edificatorios, perjudique la seguridad y funcionamiento de la edificación, ni afecte los derechos de los demás propietarios o terceros.El derecho de sobreelevación, la independización y la modificación de independización, según corresponda, requieren la aprobación de la Junta de Propietarios mediante acuerdo adoptado con el voto de no menos del 75% de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes solo en el caso que se modifiquen los porcentajes de participación sobre los bienes comunes. - Ejecución de obras en la edificación y acumulación o independización: La ejecución de obras de los proyectos de edificación para ampliación, remodelación y/o demolición parcial de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, que alteren la arquitectura, que comprenda la fachada, la volumetría y el estilo; la funcionalidad; y, el uso de la edificación, previamente a obtener la licencia de edificación respectiva, requiere la aprobación de la Junta de Propietarios. En el caso que los proyectos referidos no alteren dichas características, el derecho a edificar sobre las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva no puede ser limitado por la Junta de Propietarios, no requiriendo la aprobación de la misma, debiendo únicamente obtener la licencia de edificación respectiva.
- Cobranza de las cuotas: En caso de falta de pago de las cuotas de mantenimiento de la edificación, se podrá extender una carga en la partida registral de la unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva, para la cual será necesario acuerdo de la Junta de Propietarios y el cumplimiento de los procedimientos que para su inscripción y levantamiento se regulen en el Reglamento del presente Decreto Legislativo.Asimismo, mediante el Decreto, se crea el Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes, cuyo responsable designado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento proporciona a la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones el acceso al reporte de deudores, a efectos que registre su deuda en la Central de Riesgos de esta última.
- Administrador: Toda edificación sujeta al régimen de la propiedad horizontal deberá contar con un administrador, por un plazo determinado el cual puede ser renovado, sin perjuicio de su eventual remoción por la misma Junta de Propietarios. En caso de no contar con un administrador, se presume que sus funciones están a cargo del presidente de la Junta de Propietarios, salvo acuerdo en contrario dispuesto por la Junta de Propietarios.Asimismo, mediante el Decreto en cuestión, se crea el Registro de Administradores de edificaciones sujetas al régimen de la propiedad horizontal, cuyas modalidades y organización se regularán en el Reglamento del Decreto próximo a ser publicado.
- Adecuación al régimen de la propiedad horizontal
De acuerdo con la Quinta Disposición Complementaria Final del Decreto, las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y/o edificaciones que se ejecutaron o transfirieron con anterioridad a la vigencia del Decreto, así como, las edificaciones que se encuentren bajo el régimen de independización y copropiedad, que comparten bienes y servicios comunes, deberán adecuarse al régimen de propiedad horizontal regulado por el Decreto en lo que le resulte aplicable, en la oportunidad que se presente al Registro de Predios la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el Reglamento Interno primigenio.
El presente Decreto Legislativo entrará en vigencia a los 180 días calendario siguientes a la publicación de su Reglamento, el cual deberá ser aprobado por la entidad correspondiente en un plazo no mayor de 180 calendario, contado a partir de la publicación del Decreto.
