El 11 de febrero del año en curso, se publicó en el diario oficial “El Peruano” el Decreto Legislativo No. 1726 (en adelante, el “Decreto”), mediante el cual se modifica el Decreto Legislativo No. 1192, norma que aprueba la Ley Marco de Adquisición y Expropiación de inmuebles, transferencia de inmuebles de propiedad del Estado, liberación de interferencias y dicta otras medidas para la ejecución de obras de infraestructura (en adelante, “DL 1192”).
El Decreto en mención tiene como finalidad- entre otros aspectos- incorporar y regular un procedimiento alternativo de liberación de áreas en bloque para facilitar la disponibilidad de inmuebles y promover así la ejecución oportuna y célere de obras de infraestructura.
La liberación de áreas en bloque constituye un procedimiento alternativo al régimen ordinario de adquisición por trato directo previsto en el DL 1192, en tanto permite la adquisición conjunta de varios inmuebles ubicados dentro de un mismo bloque o sector y que presentan características similares (tales como uso, topografía, zonificación o edificabilidad), necesarios para la ejecución de proyectos de infraestructura pública.
Esta modalidad, en términos operativos, implica la unificación y tramitación conjunta de los procedimientos de adquisición, lo que permite optimizar plazos y recursos institucionales en la obtención de la disponibilidad predial. Por el contrario, el procedimiento regular de adquisición por trato directo regulado en el DL 1192 se desarrolla predio por predio, mediante etapas secuenciales individualizadas, lo cual genera un trámite más extenso y menos eficiente para la ejecución oportuna de obras públicas.
A continuación, detallamos las disposiciones más importantes del procedimiento de liberación de áreas en bloque, así como del resto de disposiciones del Decreto:
- Procedimiento de liberación de áreas en bloque: El procedimiento de liberación de áreas en bloque se desarrolla en 5 etapas principales: (1) determinación del bloque, (2) empadronamiento de afectados y calificación de información, (3) aprobación del padrón y de las tasaciones, (4) liberación de áreas y pago y, por último, (5) la inscripción registral del derecho de propiedad del Sujeto Activo.
(1) Determinación del bloque de inmuebles: El Sujeto Activo (entiéndase, la entidad estatal responsable de la tramitación de los procesos de adquisición o expropiación de inmuebles), en primer lugar, llevará a cabo el diagnóstico técnico legal del área de interés para determinar los inmuebles a agrupar para su liberación.
Una vez determinado ello, el Sujeto Activo deberá publicar la resolución que aprueba el bloque de inmuebles en el diario oficial “El Peruano” y además, un extracto en un diario de circulación regional, por 3 veces, dentro del plazo de 60 días hábiles desde su emisión, solicitando a los afectados que presenten la documentación necesaria para acreditar algún derecho sobre el área que comprende el bloque de inmuebles delimitado.
Posteriormente, en un plazo no mayor a 30 días hábiles desde la primera publicación de la resolución antes referida, el Sujeto Activo deberá determinar los sectores con fines de tasación ubicados dentro del bloque de inmuebles y, consecuentemente, elaborar los expedientes técnicos para determinar el valor comercial de cada uno de los sectores identificados.
La tasación comercial de los terrenos del bloque de inmuebles se efectuará dentro de un plazo máximo de 20 días hábiles contado desde la presentación de la solicitud de tasación.
(2) Empadronamiento de afectados y calificación de información: El Sujeto Activo, dentro de los 40 días hábiles posteriores a la primera publicación de la resolución que aprueba el bloque de inmuebles, deberá apersonarse al área de interés para verificar la posesión efectiva, así como para empadronar a los afectados de los inmuebles que conforman el bloque correspondiente, procediendo a recopilar información sobre el derecho que los asiste y suscribiendo la ficha de registro correspondiente. Los afectados podrán presentar información hasta el vencimiento del plazo de 60 días hábiles referido en el numeral 1 precedente.
Vencido el plazo de 60 días, el Sujeto Activo contará con un plazo de 40 días hábiles para efectuar la calificación de manera individual de la información recopilada y determinar la condición jurídica de los afectados registrados, distinguiéndolos en Sujeto Pasivo u Ocupante.
Culminada la calificación, el Sujeto Activo publicará por el plazo de 10 días hábiles, el pre padrón con la identificación de los Sujetos Pasivos y Ocupantes, a través de avisos en un diario de circulación regional y en el diario oficial El Peruano. Los afectados tendrán un plazo de 10 días hábiles desde el último día de publicación del pre padrón para solicitar cualquier corrección o subsanación de alguna omisión en el pre padrón.
En caso de oposición a la condición del Sujeto Pasivo u Ocupante y/o del derecho que los asiste, se dará inicio al proceso de expropiación y/o de ejecución coactiva, según corresponda, disponiéndose la consignación del monto de tasación a favor del Sujeto Pasivo u Ocupante y del Opositor.
(3) Aprobación del padrón y de las tasaciones: Luego de 15 días hábiles de transcurrido el plazo para la corrección del pre padrón, el Sujeto Activo aprobará (1) el padrón, (2) los valores comerciales determinados en la tasación del terreno del bloque de inmuebles por cada sector, y (3) el valor de comercial del área afectada del terreno que le corresponde a cada Sujeto Pasivo y Ocupante, incluyendo el incentivo del 20% o 30% respectivo y la compensación económica, siempre que se hayan cumplido las condiciones para su otorgamiento.
En todos los casos que se evidencie que no se ha incluido en el padrón a alguna persona con derecho, corresponde a este último iniciar el procedimiento legal correspondiente contra el que recibe indebidamente el pago.
La resolución que aprueba los valores comerciales antes referidos será comunicada tanto a los Sujetos Pasivos como a los Ocupantes mediante la carta de intención, ya sea para la adquisición del inmueble o para el reconocimiento de mejoras, según corresponda.
- En el caso de los Sujetos Pasivos, se establece un plazo de 10 días hábiles contado desde la notificación de la carta de intención para que manifiesten por escrito su aceptación o rechazo a la misma, así como su disposición a realizar la entrega anticipada del inmueble, de ser aplicable. Si el Sujeto Pasivo rechaza expresamente la entrega anticipada pero acepta el trato directo, el proceso continúa bajo la modalidad de liberación en bloque. Sin embargo, si existe un rechazo expreso al trato directo o si transcurre el plazo sin respuesta, la oferta de adquisición se considerará rechazada y se dará inicio al procedimiento de expropiación regulado en el DL 1192.
- Por su parte, los Ocupantes cuentan con el mismo plazo de diez 10 días hábiles para manifestar su aceptación o rechazo respecto a la entrega anticipada del inmueble. En caso de rechazo expreso o falta de respuesta, la oferta de reconocimiento de mejoras se considerará rechazada, procediéndose a consignar el monto correspondiente en el Banco de la Nación. Si además no se efectúa la entrega del bien, el Sujeto Activo, a través de su ejecutor coactivo, iniciará el procedimiento de ejecución coactiva conforme a lo dispuesto en el DL 1192.
Adicionalmente, en un plazo no mayor a 60 días hábiles desde la publicación del pre padrón, el Sujeto Activo elaborará por separado un expediente técnico legal con fines de determinación del valor de las edificaciones, plantaciones y perjuicio económico, de corresponder, que existan sobre cada inmueble que conforma el bloque. Recibidas las tasaciones correspondientes, previa disponibilidad presupuestal, el Sujeto pasivo notificará a los Sujetos Pasivos y Ocupantes una carta de intención, ya sea para la adquisición de las edificaciones y/o plantaciones o para el reconocimiento de las mejoras de esa naturaleza, según corresponda, aplicándose las reglas referidas en los literales (i) y (ii) anteriores.
En ambos casos sea áreas con o sin edificaciones, de considerarse rechazada la oferta de adquisición o reconocimiento de mejoras, no serán aplicables los incentivos ni compensaciones económicas adicionales a favor de los Sujetos Pasivos y Ocupantes que se detallan en el siguiente párrafo:
De aceptarse la oferta de adquisición o reconocimiento de mejoras, el Sujeto Activo otorgará a favor de los Sujetos Pasivos y/u Ocupantes, de manera adicional al valor de tasación del inmueble o de las mejoras, respectivamente, los siguientes incentivos y compensaciones:
(4) Liberación de áreas: Para el procedimiento de liberación de áreas en bloque, se establecen momentos de pago y entrega de posesión de las áreas distintos, dependiendo en efecto si éstas cuentan o no con edificaciones y/o plantaciones y si, además, el Sujeto Pasivo u Ocupantes han manifestado su intención de entregar de manera anticipada los inmuebles afectados.
- Modificación del artículo 13 del DL 1192: Se precisa que el plazo de vigencia de 2 años correspondiente al valor de tasación no será aplicable cuando el Sujeto Pasivo requiera que el procedimiento de expropiación retorne a trato directo; así como, en los procedimientos de trato directo en los que, por causas atribuibles al Sujeto Pasivo, no se pueda efectuar el pago o entrega del inmueble.
