Una reciente casación sugiere que el registro de propiedad podría tener prioridad sobre la prescripción adquisitiva en casos donde el titular no participó en el proceso judicial.
Un conflicto de propiedad enfrentó a dos partes con derechos sobre el mismo terreno: una con un derecho de compraventa registrado en 2009 y la otra con una sentencia de prescripción adquisitiva (adquisición por posesión prolongada) obtenida en 1994.
La parte que adquirió la propiedad mediante compraventa argumentó que ni ella ni su vendedora fueron notificadas en el proceso de prescripción, lo que les impidió defender su derecho. Este caso planteó la pregunta de si una sentencia de prescripción puede prevalecer sobre un derecho registrado con posterioridad.
La Corte Suprema evaluó los principios de prioridad registral y cosa juzgada. La mayoría de los jueces concluyó que, si bien la prescripción adquisitiva es una forma legítima de adquirir propiedad, la cosa juzgada solo afecta a quienes participaron en el proceso. Por tanto, un derecho de propiedad registrado después de una sentencia de prescripción tendría prioridad si su titular no fue parte del juicio, otorgando así protección al registro frente a la sentencia.
Los votos se dividieron en esta decisión. La mayoría respaldó el derecho registrado, sosteniendo que la inscripción posterior debe prevalecer en este caso, ya que la parte afectada no tuvo oportunidad de participar en el proceso de prescripción.
Sin embargo, la minoría consideró que la sentencia de prescripción, al tener autoridad de cosa juzgada, debería mantenerse firme sin verse desplazada por un registro posterior. Esta diferencia refleja la tensión entre la seguridad jurídica del registro y el valor de las sentencias firmes.
Naturaleza de la prescripción adquisitiva
La prescripción adquisitiva, según Julio Castillo, asociado de PPU, es un mecanismo legal que permite que una persona obtenga la propiedad de un bien mediante una posesión prolongada, pública, pacífica y continua.
Para bienes inmuebles, la ley peruana establece un plazo de 5 años si el poseedor actúa de buena fe y de 10 años si lo hace de mala fe. Estos plazos aseguran que solo quienes ejercen una posesión ininterrumpida, visible y sin conflicto obtengan derechos sobre el bien.
Martín Mejorada, socio de Mejorada Abogados, señala que la prescripción adquisitiva tiene una función clave en brindar seguridad jurídica, especialmente en contextos donde los documentos de compraventa pueden no estar disponibles o completos.
La prescripción otorga certeza y claridad sobre quién es el propietario de un bien, lo cual es esencial para evitar conflictos y proporcionar estabilidad en las relaciones jurídicas.
En particular, Mejorada enfatiza que la posesión es un hecho visible y observable, que permite a terceros reconocer la propiedad de alguien sin necesidad de realizar un análisis exhaustivo de documentos o títulos. Esta posesión visible es, según él, un fundamento sólido para establecer derechos de propiedad, especialmente en casos donde no se tienen todos los documentos legales.
Además, Mejorada menciona que, en Perú, la prescripción adquisitiva es particularmente útil para regularizar propiedades que han sido transmitidas de manera informal o heredadas sin formalización.
¿Error de interpretación?
Ambos abogados han expresado críticas hacia ciertas interpretaciones judiciales relacionadas con la prescripción adquisitiva de dominio. En particular, señalan que la decisión de la Corte Suprema no aborda adecuadamente problemas como las superposiciones de predios, situación común debido a intervenciones en los registros públicos.
Explican que la resolución podrían generar más inconvenientes, ya que excluyen la prescripción adquisitiva como medio válido para establecer la propiedad, debilitando así la capacidad de los jueces para probar la propiedad a través de la posesión.
Según Castillo, “la sentencia confunde conceptos y desvirtúa el proceso de mejor derecho de propiedad, al punto de no permitir que se analicen los distintos títulos o argumentos que cada persona podría tener sobre un bien determinado”.
Además, Mejorada destaca que la prescripción adquisitiva brinda seguridad jurídica al permitir que terceros reconozcan la propiedad basándose en la posesión del bien. Sin embargo, la interpretación de la Corte Suprema desvaloriza este mecanismo, lo que podría poner en riesgo la seguridad jurídica y afectar a personas que han poseído bienes durante años sin documentación completa y que buscan formalizar su propiedad mediante la prescripción.
¿Prescripción adquisitiva podría cambiar?
La aplicación de esta casación a otros casos podría tener implicaciones significativas, según explican los abogados. Aunque la interpretación de la Corte Suprema no es un precedente, podría ser utilizada como referente y afectaría a futuros procesos de prescripción adquisitiva en situaciones donde existen conflictos de superposición de terrenos.
Es decir, en lugar de evaluar la posesión prolongada y pacífica como una vía legítima para adquirir propiedad, los jueces podrían simplemente optar por cerrar las partidas registrales más recientes en favor de las más antiguas, independientemente de quién haya ocupado efectivamente el terreno.
Esto tendría un impacto particular en casos donde los poseedores han estado utilizando terrenos por años, confiando en la prescripción para regularizar su situación, especialmente cuando no cuentan con documentos formales de propiedad.
Esta interpretación podría desincentivar la formalización de terrenos a través de la prescripción, ya que la falta de consideración de la posesión prolongada introduce incertidumbre sobre la posibilidad de regularizar un bien únicamente mediante la posesión.
