Reciente cambios en la ley de habilitaciones urbanas, realizados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), buscan impulsar la promoción de proyectos de vivienda de interés social.

El último fin de semana el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS ) modificó, mediante el Decreto Legislativo Nº 1675, la ley Nº 29090 de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones con el fin de optimizar y dinamizar el desarrollo de procedimientos administrativos. Uno de los principales cambios establecidos es la ampliación de la vigencia de los permisos para construcción de viviendas sociales.

De acuerdo con el DL, ahora la licencia de habilitación urbana con construcción simultánea y/o progresiva de viviendas de interés social y la licencia de edificación para viviendas de interés social tendrá una vigencia de 60 meses desde su emisión. Luego puede ser objeto de prórroga por 12 meses y/o revalidación por 36 meses.

Esto significa que ahora las inmobiliarias tendrán al menos cinco años de licencia para construir, es decir, casi el doble de lo que se estipulaba anteriormente, cuando se tenía un plazo de solo 36 meses.

Para la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI Perú), la modificación permitirá hacer proyectos de mayor envergadura, teniendo en cuenta que este tipo de proyectos implican gestiones más largas.

“Se ha pasado de tres años a cinco años. Con esto se pueden hacer proyectos, de repente, de mayor largo aliento, porque de todas maneras las gestiones, tanto de habilitación urbana como de edificaciones, son un poco más engorrosas. Esto permite tener un poco más de tiempo y por lo tanto mayor predictibilidad en el desarrollo del proyecto”, comentó la directora ejecutiva de ADI, Cecilia Lecaros.

La Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) coincidió en la importancia de este aumento del plazo, teniendo en cuenta que estos proyectos de interés social generalmente tardan mucho en ejecutarse.

El director ejecutivo de la Capeco, Guido Valdivia, precisó que este no es el único plazo que se ha modificado. Para los proyectos urbanos integrales, que son grandes proyectos que se desarrollan por etapas, se fija una vigencia de 10 años al informe técnico favorable sea de la Comisión Técnica o de los Revisores Urbanos.

Valdivia explicó que esto ya había sido regulado anteriormente, pero el cambio establece que también los revisores urbanos pueden aprobar este tipo de proyectos.

“Esto facilitará el desarrollo de proyectos de importante magnitud que ahora son bastante más frecuentes, esperando lo que va a ocurrir en Chancay, Majes y en algunos otros sitios donde hay expectativas de un crecimiento importante de las ciudades en las que se puedan desarrollar estos proyectos integrales por etapas y que tengan un marco jurídico y administrativo para poder desarrollarse”, sostuvo.

Asimismo, el representante de Capeco añadió que la ley ahora precisa que las normas de carácter nacional están por encima de las normas de carácter local provincial y distrital, incluida las normas técnicas. Con esto, espera, se podrían reducir los conflictos que tienen las inmobiliarias con las municipalidades para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, en particular de los de vivienda social.

Apuesta por más viviendas de interés social
Con el DL recientemente emitido, el MVCS afirma que se promoverá la construcción progresiva de viviendas de interés social, con la finalidad de reducir la brecha del déficit habitacional.

Esta construcción progresiva implica una ejecución de vivienda unifamiliar o bifamiliar conforme a las necesidades de los beneficiarios con asistencia técnica en los procesos de diseño y ejecución para garantizar la calidad estructural, la sostenibilidad ambiental y la habitabilidad de las viviendas.

Lecaros de ADI consideró que la inclusión de este artículo en la ley nos permitirá iniciar una regulación que se necesita para la autoconstrucción, que anualmente mueve S/ 25,000 millones.

“Esto nos lleva un poco a entrar en la normatividad y en alguna regulación que pueda tener toda el área que trabaja con autoconstrucción. El 70% de las edificaciones se trabajan como autoconstrucción, donde se está invirtiendo hasta el doble o triple de lo que invertirían en comprar una vivienda formal en los programas de MiVivienda o Techo Propio”, refirió.

Por su parte, Valdivia de Capeco señaló que si bien es positivo lo que se ha definido ahora en la ley, quedan pendientes varias medidas que pudieron haberse tomado para realmente lograr que esta simplificación administrativa sea efectiva.

“En general son buenas propuestas que creo que van a ayudar a que algunos problemas para aprobar proyectos de determinada magnitud se reduzcan. Sin embargo, hay todavía una situación conflictiva. Hemos estado viendo cómo las normas nacionales han sido objetadas e inclusive van al Tribunal Constitucional o al Poder Judicial y eso está marcando lamentablemente una demora o inclusive el impedimento para el desarrollo de proyectos inmobiliarios”, agregó.

Otros cambios
Otro punto de las modificaciones a la ley añade la posibilidad de transferir licencias tanto de edificaciones como de habilitación urbana. De acuerdo con el abogado especialista en derecho inmobiliario de PPU Legal, Luis Aliaga, esto ya se había regulado el reglamento de la ley, pero ahora está oficialmente incluido en la ley.

“Cuando uno transfiere un inmueble o un predio sobre el cual se está ejecutando una obra hay una transferencia de la licencia de construcción al nuevo propietario a quien tenga derecho a habilitar. Ahora se ha incorporado en la ley, antes estaba en el Reglamento ahora se ha colocado en la ley”, indicó.

Lecaros de ADI precisó que este cambio es importante pues, aunque parezca sencillo, al momento de buscar realizar estas rectificaciones en los municipios se generaban complicaciones que podían tomar meses y retrasaban el tiempo de construcción de los proyectos.

Además, en el DL se establece la definición del cuaderno de obra, uno de los instrumentos de control que indican que las obras son ejecutadas apegadas a la normativa técnica.

“Se tiene que anotar toda la trazabilidad, hechos relevantes en la ejecución de obras, las verificaciones técnicas, modificaciones sustanciales del cumplimiento de la normativa constructiva. Eso no estaba regulado en la ley y ahora se incorporó”, explicó Aliaga.

El especialista en derecho inmobiliario agregó que, en teoría, estos cambios ya están vigentes y ya pueden aplicarse, pues no se precisa un plazo para una posible modificación del reglamento de la ley, más allá de que el MVCS regule algún aspecto adicional.