Existe una nueva tendencia en el mercado inmobiliario que tiene como objetivo vender a distintas personas una porción o fracción de un mismo inmueble (o un token que represente un porcentaje de un inmueble). La idea es que, si no tienes la capacidad financiera para comprar un inmueble en su totalidad, puedas comprar parte del mismo y de esta forma aprovechar las ventajas del mercado inmobiliario de forma más accesible.
Esto ha permitido la creación de distintas empresas dedicadas a este tipo de inversión. Algunos de ellas lo hacen aludiendo a conceptos tecnológicos atractivos, indicando que sus procesos están registrados en una blockchain que garantiza la seriedad de la inversión y la seguridad en sus procesos; o que su inversión se almacena en una wallet.
Sin embargo, con una sofisticación tecnológica mayor o menor, lo que ofrecen todos ellos es básicamente lo mismo: “conviértete en dueño de parte de un inmueble”.
Veamos un ejemplo: una empresa toma un departamento de un valor de UF 3.000 y lo divide – teóricamente – en 1.000 partes (o 1.000 token en donde cada uno de ellos representa un porcentaje del departamento). Por lo que -en teoría – cada persona se podría hacer dueña de una milésima parte del inmueble a un costo de solo UF 3. Luego, la empresa arrendará el departamento y repartirá a cada uno de sus clientes el porcentaje de la renta que proporcionalmente le corresponda según la fracción que adquirió. Asimismo, si en el futuro se vende el departamento, la empresa tendrá que entregarle a cada uno de ellos la parte proporcional del precio. De esta forma los usuarios podrán beneficiarse tanto de la renta como de la plusvalía de un inmueble.
Esta idea es muy atractiva e innovadora y parece ser una buena alternativa para invertir en esta industria a aquellos que no tienen la capacidad de hacer un negocio inmobiliario tradicional. Sin embargo, existen algunas preguntas que debemos plantearnos para asegurarnos de que este modelo funciona correctamente desde un punto de vista legal:
¿Qué están adquiriendo los clientes realmente? ¿Está su inversión debidamente resguardada?
El artículo 1801 del Código Civil establece la obligación de que toda compraventa de inmueble tiene que celebrarse por escritura pública y el artículo 686 del mismo cuerpo normativo señala la obligación de inscribir dicho título en el Conservador de Bienes Raíces. Con esto podemos descartar que los clientes de estas plataformas adquieren el dominio de un inmueble, o parte de éste.
Algunas empresas señalan que lo que se adquiere es una acción de una sociedad, la que a su vez es dueña de un inmueble. Si bien esta alternativa se ve más viable, hay que tener en cuenta que la sociedad no puede tener más activos o pasivos que los informados al cliente, de lo contrario, en su calidad de accionistas de la sociedad dueña de dichos activos o pasivos, serán responsables por ellos también. En ese orden de ideas, la empresa deberá constituir una sociedad para cada inmueble que ofrece.
Adicionalmente, existen algunos elementos adicionales que resguardar: que se cumplan las formalidades legales para el traspaso de acciones; que la sociedad no tenga deudas que el cliente no quiera hacerse cargo y en general, informar a los clientes de los estatutos -y eventualmente- pacto de accionistas que regulen a la sociedad. Recordemos que, al ser accionista de una sociedad, estamos dentro del mundo de las sociedades y no del mundo de los inmuebles.
Desde el punto de vista de la empresa, deben prestar especial atención a que en caso de superar los 2.000 accionistas se entenderá la sociedad obligada a regirse por las normas de las sociedades anónimas abiertas, y por tanto sus acciones deberán inscribirse en el Registro de Valores de la CMF, acarreando todas las obligaciones que ello implica, especialmente en términos de reporte y de estándares de administración que quizás son incompatibles con el negocio esperado. Por otra parte, en caso de que los productos transados correspondan a instrumentos financieros, deberán cumplir con las disposiciones de la Ley Fintech y las normas dictadas por la CMF a raíz de dicha ley.
Es importante que nos abramos a nuevas tendencias y es muy rescatable que una industria tan tradicional como la inmobiliaria evolucione. Sin embargo, lo más importante es darle seguridad a los usuarios de que su inversión se encuentra debidamente resguardada y que quien la administra cumple con los requisitos legales para hacerlo. Creemos que existen las fórmulas para que este negocio funcione y que se cumplan los estándares legales que se requieran, pero para ello es necesario que tanto las empresas como sus clientes se planteen las preguntas correctas con miras a encontrar las respuestas adecuadas.
