El día 17 de diciembre de 2023, se publicó en el diario oficial “El Peruano” el Decreto Legislativo No. 1595 (en adelante, el “Decreto”), cuya finalidad es regular y consolidar en un solo cuerpo normativo los procedimientos de regularización del derecho de propiedad predial privada urbana, características físicas de los predios urbanos, habilitaciones urbanas y edificaciones ejecutadas sin licencia, a efectos de brindar mayor seguridad jurídica a los propietarios promoviendo el perfeccionamiento del derecho de propiedad predial.
Asimismo, de acuerdo con la Única Disposición Complementaria derogatoria del Decreto, se derogan los siguientes dispositivos legales: (i) Título I de la Ley No. 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común; (ii) la Ley No. 27333, Ley Complementaria a la Ley No. 26662; y, (iii) el artículo 30 de la Ley No. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones
A continuación, detallamos las disposiciones más importantes del Decreto en mención:
- Regularización del derecho de propiedad predial y de las características físicas de los predios urbanos: El Decreto regula cinco (5) procedimientos no contenciosos de competencia notarial que permiten la regularización de la titularidad del derecho de propiedad predial y de sus características físicas, los cuales son aplicables únicamente a predios ubicados en suelo urbano que cuenten con licencia de habilitación urbana aprobada, siempre y cuando no se encuentren en las zonas descritas en el artículo 35 de la Ley No. 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible.
A continuación, se enlistarán los procedimientos referidos en el párrafo precedente:
- Título Supletorio: El propietario de un predio no inscrito, que carece de documentos que acrediten su derecho de propiedad, pueda solicitar ante un Notario (o ante el juez competente en caso no exista este en la provincia donde se ubique el predio) la emisión de un título supletorio.
Para solicitar la emisión del título supletorio, el propietario deberá presentar pruebas que acrediten: (i) la fecha y forma de adquisición de la propiedad, y (ii) la posesión pública, pacífica, continua y como propietario durante el plazo de cinco (5) años.
- Regularización de tracto sucesivo: El propietario de un predio inscrito en el Registro de Predios, que no tenga inscrita su titularidad, podrá solicitar ante un Notario (o ante el juez competente en caso no exista este en la provincia donde se ubique el predio) la regularización del tracto sucesivo.
Para solicitar la regularización del tracto sucesivo, el propietario deberá presentar los documentos públicos o privados que acrediten: (i) el tracto sucesivo del predio inscrito en virtud del cual haya adquirido su titularidad, y (ii) la posesión pública, pacífica, continua y como propietario durante el plazo de cinco (5) años. Respecto de esto último, el solicitante podrá adicionar a su plazo posesorio el plazo de aquel que le transmitió válidamente el predio, siempre que la transmisión de la posesión se sustente en títulos válidos y que los plazos de las posesiones contribuyan a la prescripción adquisitiva de dominio.
- Regularización excepcional de acciones y derechos sobre predios determinados: Consiste en un procedimiento destinado a que el propietario de un lote adquirido bajo la denominación de acciones y derechos de un predio matriz pueda solicitar ante un Notario (o ante el juez competente en caso no exista este en la provincia donde se ubique el predio) la regularización de su titularidad registral, siempre y cuando su adquisición conste en escritura pública de fecha anterior a la aprobación de la habilitación urbana y/o la subdivisión de lote matriz.
Para solicitar la regularización de la titularidad registral, el propietario deberá presentar pruebas que acrediten: (i) la posesión exclusiva y como propietario del lote que se pretende sanear, y (ii) la vinculación con el titular registral respecto del predio, conforme al procedimiento que se establezca en el Reglamento del Decreto.
- Prescripción adquisitiva de domino: El poseedor de un predio inscrito o no en el Registro de Predios, que no tenga inscrita su titularidad, según corresponda, pueda solicitar ante un Notario (o ante el juez competente en caso no exista este en la provincia donde se ubique el predio) que se declare su derecho de propiedad sobre el mismo, siempre que se acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer párrafo del artículo 950 del Código Civil y en el artículo 505 del Código Procesal Civil.
- Saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas: El propietario de un predio que requiera determinar las características físicas o rectificar una inaexactitud registral, el área, linderos y medidas perimétricas del mismo, puede acogerse a alguno de los siguientes procedimientos:
- Declaración unilateral del propietario.
- Procedimiento no contencioso de competencia notarial de saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas con intervención de verificador catastral: Cuando el área del predio se incrementa en más del diez por ciento (10%), se deberá notificar a los propietarios registrales colindantes, conforme a la certificación correspondiente de la SUNARP, para que puedan ejercer su oposición, de ser el caso.
- Declaración del propietario contenida escritura pública con intervención de los propietarios colindantes.
- Proceso de rectificación o delimitación de áreas o linderos, conforme al numeral 3 del artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil: Este procedimiento será viable en aquellos casos en los cuales el propietario lo estime conveniente o no sea factible seguir el saneamiento bajo alguno de los procedimientos anteriormente señalados.
- Regularización de edificaciones ante Registros Públicos:
Consiste en el procedimiento mediante el cual se establece el reconocimiento legal, mediante su inscripción en el Registro de Predios, de las edificaciones en suelo que cuenten con licencia de habilitación urbana aprobada y se hayan ejecutado sin licencia de obra, construcción o edificación, o que no cuenten con finalización o conformidad de obra, declaratoria de fábrica o edificación, independización y/o reglamento interno, de ser el caso. Este procedimiento se encuentra a cargo el Verificador de Regularización y cuenta con la intervención del Notario.
Este procedimiento no es aplicable para aquellas edificaciones ejecutadas en suelo no autorizado, según las restricciones previstas en el artículo 35 de la Ley No. 31313 y demás normas especiales sobre la materia.
Es importante señalar que este tipo de edificaciones se regularizarán ante Registros Públicos, siempre y cuando hayan sido culminadas hasta el 31 de diciembre de 2016. De manera excepcional se podrá aplicar a aquellas edificaciones destinadas a viviendas unifamiliares y bifamiliares con un máximo de tres (3) pisos que hayan sido culminadas hasta el 31 de diciembre de 2021.
En caso de que, como consecuencia de la regularización, resulte necesario independizar edificaciones conjuntamente con el terreno sobre el cual se encuentran ejecutadas, no es exigible la autorización municipal para la subdivisión del predio, ni la presentación de documentación catastral, para efectos de su inscripción registral. Los requisitos de este procedimiento serán regulados en el Reglamento del Decreto.
- Regularización de habilitaciones urbanas y edificaciones ante las Municipalidades:
Podrán ser regularizadas de manera individual o conjunta según corresponda, las siguientes obras ante la municipalidad competente, siempre y cuando cumplan con la normatividad vigente a la fecha de culminación de las obras o, en caso de que sea más favorable, con la normativa vigente a la fecha de la regularización:
- Aquellas habilitaciones urbanas ejecutadas hasta el 17 de setiembre de 2018 sin la respectiva licencia, ubicadas en suelo urbano conforme el Plan de Desarrollo Urbano u otro instrumento de planificación territorial.
- Las edificaciones que ejecutadas sobre suelo urbano desde 1 de enero de 2017 hasta el 17 de setiembre de 2018 sin la correspondiente licencia, que cuenten como mínimo con licencia de habilitación urbana conforme el Plan de Desarrollo Urbano u otro instrumento de planificación territorial.
- Las habilitaciones urbanas y edificaciones ejecutadas sin licencia hasta el 17 de setiembre de 2018 ubicadas en suelo urbano, podrán ser regularizadas de forma conjunta, ósea que la resolución de regularización que expida la Municipalidad debe aprobar la habilitación urbana y la recepción de obras, así como la edificación, y la conformidad de obra y declaratoria de fabrica respectiva, en conjunto y según corresponda.
- Las habilitaciones urbanas y edificaciones vinculadas a bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, pertenecientes al patrimonio histórico, siempre que no involucren zonas o sitios arqueológico.
- Bono de Regularización: Mediante el Decreto, se crea bono que se otorgará por única vez a los propietarios de solo una vivienda unifamiliar o bifamiliar, ubicada en suelo urbano con licencia de habilitación urbana aprobada, conforme al Plan de Desarrollo Urbano vigente, de los sectores de menores recursos. Dicho bono Es de carácter inembargable y no está sujeto a restitución, y tiene como finalidad subsidiar los costos que implique la regularización de edificaciones y otros actos afines que correspondan.
- Los procedimientos iniciados al amparo de la Ley No.27157, sus modificatorias, Reglamento y la Ley No. 27333 y los procedimientos iniciados al amparo del artículo 30 de la Ley No. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones se rigen por la misma hasta su culminación, salvo que, por solicitud escrita del administrado, se acoja a lo establecido en el presente Decreto.
El Decreto entrará en vigencia a los ciento veinte (120) días hábiles siguientes a la publicación de su Reglamento, el cual se tiene previsto publicar en un plazo no mayor de doscientos sesenta (260) días hábiles, contados desde la fecha de publicación del Decreto.
Como comentario final, podemos indicar que el Decreto espera ser una norma unificadora de procedimientos expresos de regularización que se encontraban dispersos en otras leyes de carácter urbanístico y de competencia no contenciosa en materia notarial. Sin perjuicio de ello, es cuestionable, desde nuestra perspectiva, que vaya a motivar la demanda en la ejecución de procedimientos de regularización, pues en algunos casos, los cambios normativos para ciertos procedimientos pueden convertir los mismos en más costosos y gravosos de lo que ya venían siendo.
Asimismo, y considerando que la actual regulación para ciertos procedimientos podría ser mas gravosa de la existente, si al final, la regularización termina siendo más costosa que el bono o beneficio que implementará el Estado, dicho beneficio no termina siendo un incentivo en la práctica, más aún, si lo que se trata es – de acuerdo con los parámetros de la Ley 31313 – Ley de Desarrollo Urbano – incentivar que más personas vivan en viviendas dignas.
