El lunes 26 de julio, se publicó en el diario oficial “El Peruano” la Ley No. 31313, Ley de desarrollo urbano sostenible (en adelante, la “Ley”), cuyo objeto es establecer los principios, lineamientos, instrumentos y normas que regulan el acondicionamiento territorial, la planificación urbana, el uso y la gestión del suelo urbano a efectos de lograr un desarrollo urbano sostenible. Asimismo, optimizar el aprovechamiento del suelo en armonía con el bien común y el interés general y la implementación de mecanismos que impulsen la gestión del riesgo de desastres y la reducción de vulnerabilidad, la habilitación y la ocupación racional del suelo.
A continuación, detallamos las disposiciones más importantes de la Ley en mención:
1. Restricciones: Se encuentra restringida la ocupación, uso o disfrute urbano no autorizado del suelo que comprenda cualquiera de las áreas que se detallan a continuación, de tal manera que será nula la actuación del Gobierno Local que conceda u otorgue derechos sobre estas áreas.
a. Las áreas naturales protegidas, áreas de reserva nacional, sitios Ramsar (siendo estos aquellos humedales declarados de importancia internacional bajo la Convención de Ramsar por constituir espacios donde se concentra gran biodiversidad y por ser determinantes en el funcionamiento de los ecosistemas), ecosistemas frágiles, zonas de reserva y sus zonas de amortiguamiento, según la legislación de la materia.
b. Áreas ubicadas en zonas arqueológicas, zonas monumentales o los que constituyan Patrimonio Cultural de la Nación en los que la autoridad competente ha determinado restricciones de uso.
c. Las áreas destinadas o reservadas para la defensa y seguridad nacional.
d. Áreas ubicadas en zonas en las que el asentamiento, por factores intrínsecos o extrínsecos, podrían generar daños a la vida, bienes o actividades humanas, incluyendo las áreas ubicadas en zonas de riesgo no mitigable, y en zonas intangibles conforme a las disposiciones vinculadas a la Gestión del Riesgo de Desastres.
e. Los terrenos de playa y las zonas de dominio restringido.
f. Las áreas que albergan recursos hídricos.
g. Las fajas de terreno que conforman el derecho de vía de la red vial del Sistema Nacional de Carreteras.
h. Las áreas destinadas por el Plan de Desarrollo Urbano o Plan de Desarrollo Metropolitano, según corresponda, para el ejercicio de actividades agrícolas, ganaderas, forestales y análogas.
i. Otras determinadas por normativa especial.
Excepcionalmente, se podrá permitir la ocupación, uso o disfrute de las áreas indicadas en los incisos a), b), e), f) y h) siempre que no se afecte su integridad o se pongan en riesgo y se cuente con la autorización sectorial correspondiente:
2. Carga de Conservación:
· En caso que el propietario del predio ubicado en un área urbana de regeneración, declarado inhabitable o declarado integrante del Patrimonio Cultural de la Nación, no haya realizado obras de conservación sobre este, los Gobiernos Locales están facultados para realizar dichas obras con cargo al propietario, siempre que la falta de las obras ponga en riesgo inminente a la ciudadanía o al inmueble declarado integrante del Patrimonio Cultural de la Nación.
· Para tal efecto, el Gobierno Local iniciará un procedimiento para exigir al propietario del predio llevar a cabo las obras de conservación, debidamente detalladas, en un plazo establecido que no podrá ser superior a seis (6) meses, salvo que las características del riesgo que se genere requieran la realización de dichas obras de manera inmediata o en un plazo menor.
· Transcurrido dicho plazo sin que se estén tomando razonables medidas para llevar a cabo las obras, o las mismas no sean acordes al detalle pactado, el Gobierno Local podrá llevar a cabo las obras correspondientes, estableciendo la carga de conservación que deberá ser asumida por el propietario del predio, la misma que se hará constar en el rubro de cargas y gravámenes del Registro de Predios. De no estar inscrito el inmueble, se dispondrá la inmatriculación del mismo para proceder con la anotación de la carga de conservación.
3. Participación en el incremento del valor del suelo:
· Es un instrumento de financiamiento urbano que permite a la Municipalidad Provincial obtener, luego de una evaluación técnica, un porcentaje del incremento del valor del suelo, a efectos de ser aplicado para los fines de utilidad pública.
· Se entiende por el incremento del valor del suelo al valor comercial adicional que se origina por las externalidades positivas directas o indirectas que generan proyectos, obras de habilitación urbana, renovación o regeneración urbana, inversión pública en infraestructura, ampliación de redes de servicios públicos y vías ejecutadas por el Estado.
· La participación en el incremento del valor del suelo se producirá en la medida que se verifique alguno de los hechos generadores establecidos en el artículo 55 de la Ley, como por ejemplo cambio de condición del suelo, actualización de zonificación o Plan Urbano, ejecución de proyectos de inversión pública de equipamiento urbano, creación o mejoramiento de espacios públicos, etc.
· El pago de la participación en el incremento del valor del suelo será exigible al momento en que el propietario del inmueble que se haya visto beneficiado del incremento del valor del suelo solicite la recepción de obras de habilitación urbana, solicite la conformidad de obra de la edificación correspondiente o realice actos que impliquen la transferencia del dominio del inmueble.
· La participación en el incremento del valor del suelo correspondiente será determinada por la Municipalidad Provincial, quien establece, por ordenanza, el porcentaje de participación que se imputará al incremento de valor comercial generado, la cual no será menor al 30% ni mayor al 50% del incremento del valor comercial por m2.
4. Aportes:
· La Ley establece que la cesión obligatoria de aporte de habilitación urbana no puede ser redimida en dinero, salvo en el caso que el área del aporte no alcance el lote mínimo normativo establecido en el Reglamento Nacional de Edificaciones o el Plan de Desarrollo Urbano. En este último caso, la redención en dinero se dará considerando el valor comercial del área.
· Las cesiones obligatorias de aportes se podrán cumplir mediante permuta con un terreno que tenga igual o mejor valor comercial que pertenezca al gestor de la intervención urbanística o que se encuentre en áreas designadas para servir como aportes en el Plan de Desarrollo Urbano.
5. Derechos Adicionales de Edificación Transferibles:
· Es el instrumento de financiamiento urbano que consiste en el traslado del derecho adicional de edificación del sobresuelo de un predio urbano ubicado en una zona declarada generadora, a otro predio urbano ubicado en una zona receptora, el cual puede ser propio o de terceros, sin pérdida del derecho de propiedad del suelo y subsuelo urbano donde se asienta el predio emisor de los Derechos Adicionales de Edificación Transferibles.
· El Gobierno Local correspondiente podrá emitir Certificados de Derechos Adicionales de Edificación Transferibles – CDAET, mediante los cuales se reconocerá el derecho del propietario del inmueble a una mayor edificabilidad al estar ubicado en una Zona Generadora, a fin de que se aplique en predios urbanos ubicados en las Zonas Receptoras según la legislación aplicable. Este certificado es transferible entre personas naturales o jurídicas, a título oneroso o gratuito. La transferencia efectuada debe constar en el dorso.
6. Bonificación por Finalidad de Interés Público:
· Los Gobiernos Locales podrán establecer bonificaciones en edificabilidad o áreas techadas o densidad en los proyectos de habilitaciones urbanas y edificaciones que promuevan el desarrollo urbano sostenible, tales como la creación de viviendas de interés social, la construcción de infraestructura que fomente el uso de movilidad sostenible, la acumulación de lotes urbanos para proyectos de densificación y cualquiera otra finalidad de interés social establecida en los Planes de Desarrollo Metropolitano o Planes de Desarrollo Urbano.
7. Compensación de Potencial Edificatorio:
· Es un instrumento que permite compensar a los desarrolladores de aquellos proyectos de edificación que, de manera voluntaria, destinen un porcentaje de área libre en el predio. Los desarrolladores podrán recuperar como compensación una mayor edificabilidad, siempre y cuando destinen dichas áreas libres como Espacios Privados de Acceso Público (EPAP) cumpliendo las condiciones y características descritas en el artículo 66 de la Ley y el Plan Distrital respectivo.
· Respecto de esto último, los EPAP se pueden definir como aquellas áreas libres de acceso y tránsito público en terrenos de propiedad privada, en donde la propiedad, posesión y administración de dichos espacios permanece en el dominio privado del propietario del predio.
8. Tasa Diferenciada:
· Se incorporó el artículo 13-A a la Ley de Tributación Municipal, según el cual aquellos predios que, dentro de los Planes de Desarrollo Urbano de la jurisdicción a la que pertenecen, se encuentren ubicados en suelo urbano, que cuenten con acceso a servicios públicos, y que no cuenten con habilitación urbana con recepción de obras o que teniendo habilitación urbana con recepción de obras no cuenten con edificación, estarán sujetos al pago de una tasa adicional del 100% respecto de la tasa que le corresponde del Impuesto Predial que será aplicable al valor del suelo. desarrollo urbano
· Esta tasa diferenciada no será aplicable para aquellos inmuebles cuyo valor de autoavalúo sea menor a 17 UIT. desarrollo urbano
· Esta tasa diferenciada solo aplicará a partir del 1 de enero de 2024, incluso respecto de aquellos predios que no hubieran culminado las obras de habilitación urbana o edificación correspondientes.
· El cobro sobre la base de esta tasa diferenciada se realiza hasta que se hubiera cumplido con la habilitación y edificación sobre el predio afectado, lo cual se verificará una vez que el propietario del predio hubiera obtenido la recepción de obras de habilitación urbana y la conformidad de obra, según corresponda. desarrollo urbano
· La actualización de la tasa se efectúa a partir del 1 de enero del año siguiente al año en el que se haya finalizado las obras de habilitación urbana o edificación, según corresponda. desarrollo urbano
